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Cómo Comprar Una Casa En Miami

Cómo comprar una casa: la guía definitiva

Para la mayoría de los consumidores, cómo comprar una casa es uno de los mayores desafíos que enfrentarán en su vida. Hay mucho que considerar, e incluso si esta es la segunda o tercera vez que compra una casa, los procesos cambian de una ciudad a otra y, a veces, también nos olvidamos de los pasos del proceso . Ya sea que sea la primera vez que compra una casa en Miami o se muda dentro de Miami, tómese unos minutos para revisar esta guía. Puede ahorrar mucho tiempo, frustración e incluso dinero siguiendo esta guía. Muchos pequeños detalles como el costo de cierre, los impuestos a la propiedad, las cuotas de la HOA y las inspecciones pueden afectar sus posibilidades de obtener una nueva casa. Asegúrese de leer esta guía, especialmente si planea comprar una casa en Miami.

Contenido

Determina tus metas

Decidir por qué está comprando una casa le ayudará con el proceso de selección. Más espacio, mejor ubicación, más cerca del trabajo, mejoras, inversiones, vacaciones y propiedades de ingresos son solo algunas de las razones por las que los consumidores se mudan de una casa a otra o compran propiedades de ingresos. Clasificar estos objetivos con su cónyuge o pareja le ayudará a concentrarse en el tipo de hogar y el área en la que desea buscar hogares. También debe tener en cuenta algunos otros factores.

¿Estás listo para comprar una casa?

Para la mayoría de las personas, responder a esta pregunta varía desde tener suficientes ahorros disponibles para el pago inicial hasta asumir la responsabilidad de los pagos mensuales de servicios públicos, impuestos, pagos de hipotecas y lidiar con problemas de mantenimiento imprevistos.

¿Cuál es su poder adquisitivo?

La cantidad que puede pagar por una vivienda depende de muchos factores diferentes, que revisaremos en esta sección y en las secciones siguientes de esta guía. La conclusión es cuánto puede pagar por una casa y aún así cumplir con los pagos mensuales de los pagos de la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos y gastos de vida. Muchos prestamistas generalmente consideran que los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad deben ser menos del 30% de sus ingresos. Siempre tenga en cuenta cualquier otra deuda que pueda tener, y todos los pagos de la deuda deben ser menos del 35 al 40% de su ingreso bruto mensual.

¿Cuánto ha ahorrado para el pago inicial?

Su pago inicial tiene un impacto significativo en su poder adquisitivo. La mayoría de los prestamistas buscan un pago inicial del 20% y el 80% restante se financia como parte de su hipoteca. Un pago inicial mayor puede significar la compra de una casa más cara o un pago mensual más bajo, lo que deja una mayor parte de sus ingresos mensuales disponible para los gastos de vida habituales. A los compradores de viviendas de fuera del estado se les pide habitualmente que tengan hasta un 30% de anticipo.

¿Puedo comprar una casa sin pago inicial?

La mayoría de las personas utilizan el pago inicial para la gran mayoría de los acuerdos inmobiliarios completados en Miami. Comprar una casa con un pago inicial bajo o sin pago inicial generalmente significa tasas de interés y tarifas más altas. Los compradores con pagos iniciales pequeños generalmente se consideran clientes de mayor riesgo y los prestamistas reflejan este riesgo cobrando tasas de interés más altas.

¿Cuánto puede pagar al mes?

Este es un número crítico para cualquiera que compre una casa. Usando el número del 30% mencionado anteriormente, un consumidor debe considerar el 30% de sus ingresos mensuales como el pago mensual máximo para cubrir los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad. Superar este valor generalmente significa estrés financiero para la familia y, eventualmente, puede causar que la reventa de la casa salga de la situación financiera del flujo de efectivo mensual. Todos los pagos mensuales de su deuda por préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos personales, etc. no deben exceder del 35% al ​​40% de su ingreso bruto mensual.

Conozca los diferentes tipos de préstamos disponibles

Préstamos hipotecarios de la FHA

La Administración Federal de Vivienda o FHA es una agencia del Departamento de Vivienda del Gobierno de los Estados Unidos. Garantiza algunos préstamos para compradores calificados.

Préstamos hipotecarios VA

Los veteranos estadounidenses, los miembros actuales, los reservistas y los cónyuges sobrevivientes que no se vuelvan a casar pueden calificar para un préstamo hipotecario de VA que está garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos. Pueden comprar viviendas unifamiliares, condominios, viviendas multifamiliares, viviendas nuevas y viviendas de construcción prefabricada.

Préstamos hipotecarios convencionales

Hipoteca estándar, no asegurada ni garantizada por ninguna agencia del Gobierno Federal, amortizada durante un período específico, garantizada por una casa o propiedad a una tasa de interés específica durante un período de tiempo específico.

Obtenga una aprobación previa para un préstamo

La mayoría de los agentes de bienes raíces recomendarán a los compradores potenciales que sean aprobados previamente para una hipoteca. Un prestamista le indicará al comprador que puede obtener una hipoteca para una casa por un monto específico basado en la tasa de interés vigente actual, el plazo y la amortización de una hipoteca, impuestos prediales estimados, ingresos actuales y suposiciones sobre los costos de cierre, etc. .

¿Cuánto tiempo dura la aprobación previa?

La aprobación previa de una hipoteca inmobiliaria tendrá una duración de tiempo especificado por el prestamista. En épocas de tipos de interés estables, la aprobación previa podría durar hasta 30 días, mientras que en periodos en los que las tasas de interés están cambiando, el periodo podría ser mucho más corto. Siempre confirme con su prestamista cuánto tiempo durará la aprobación previa.

¿Cuál es la importancia de la preaprobación?

Los compradores con una hipoteca preaprobada pueden hacer ofertas con más confianza y con menos condiciones. Ellos ya saben cuánto pueden pagar. Los compradores tienen una idea de los rangos de precios de las casas que pueden ver y esto ahorra tiempo a todos los interesados. Un prestamista puede tardar varios minutos o incluso días en proporcionar una carta preaprobada. Si está esperando que un prestamista apruebe una hipoteca, muchos compradores pueden perder las casas que les interesan a otros compradores con hipotecas ya aprobadas. Los compradores pueden acelerar el proceso proporcionando toda la información solicitada por el prestamista de la manera más eficiente posible. Todo, desde declaraciones de impuestos, documentación de préstamos, justificación de ingresos e inventario de ahorros e inversiones, así como deudas, puede acelerar el proceso.

Los vendedores están interesados ​​en vender su casa rápidamente al precio que han establecido. Esperar a que alguien apruebe una hipoteca puede ser muy frustrante. Es posible que otros compradores hayan sido rechazados en el proceso.

Cosas que pueden afectar el proceso de aprobación previa

Hay una variedad de razones por las que un cliente no recibe la aprobación de una hipoteca o una carta de aprobación previa. La falta de documentación suficiente, ingresos insuficientes, otras deudas que elevan su índice de endeudamiento más allá del 35%, calificaciones crediticias e historial de empleo son solo algunas de las razones por las que se rechazan clientes.

Mal crédito versus buen crédito versus sin crédito

Los prestamistas están familiarizados con asumir riesgos cuando prestan fondos a personas. Intentan minimizar el riesgo tanto como pueden. Una mala calificación crediticia es un indicador de un cliente de alto riesgo. El prestamista puede negarse a prestar los fondos, cobrar una tasa de interés más alta para compensar el aumento del riesgo percibido o estar dispuesto a prestar una cantidad menor. La hipoteca servirá como garantía de la propiedad que se comprará.

¿Cuánto afecta el anticipo al proceso de aprobación?

La mayoría de las veces se desea un pago inicial mayor. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas preferirían al menos el 20% como pago inicial. Se pueden encontrar hipotecas convencionales con pagos iniciales del 10% o incluso sin pago inicial, y se consideran de mayor riesgo. Los compradores que tienen menos dinero para hacer el pago inicial pueden tener que calificar para préstamos de la FHA. Un pago inicial más significativo también reduce sus requisitos de pago mensual y permite a los compradores comprar viviendas de mayor valor.

Historial mínimo de declaraciones de impuestos y empleo

Los bancos y los prestamistas buscan un historial laboral estable. Los clientes que tienen trabajos estables con empleo continuo generalmente son los mejores solicitantes. Cambiar de trabajo con frecuencia, ser despedido o incluso trabajar por cuenta propia puede hacer que su banco o prestamista sienta que usted es un riesgo demasiado alto y se niegue a ofrecer una aprobación previa.

Ratio de gastos de vivienda y ratio de obligaciones totales

Si su relación de préstamos, hipoteca, intereses e impuestos sobre la propiedad a los ingresos es superior al 35%, a muchos prestamistas les preocuparán sus posibilidades de incumplir con su hipoteca. Los préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y otros préstamos personales se tienen en cuenta en el cálculo. Pague sus deudas y esfuércese por mantener su relación deuda / ingresos por debajo del 35%.

Conozca sus posibles gastos futuros

Los gastos sorpresa pueden descarrilar el presupuesto de un propietario. Antes de hacer esa oferta, evalúe todos los gastos que pueda tener y téngalos en cuenta en su presupuesto mensual.

Seguro hipotecario privado

Es posible que deba agregar un seguro hipotecario privado a sus gastos mensuales si su pago inicial es inferior al 20%. Los prestamistas pueden exigirle que obtenga un PMI para protegerlos en caso de que no pague la hipoteca. Este seguro protege a la compañía hipotecaria y le cuesta más dinero. Obtener un pago inicial de al menos el 20% es otra ventaja: evitar el PMI.

Impuestos ad valorem

En Florida, el tasador de propiedades calcula los impuestos ad Valorem atrasados ​​desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre. Los impuestos ad-valorem y no ad-valorem se fusionan y se envían al propietario.  

Seguro para propietarios de casas

Todas las compañías hipotecarias requerirán que los propietarios tengan un seguro de propiedad. También es una buena idea a nivel personal tener un seguro de propietario que cubra el edificio y sus pertenencias en el hogar. El costo del seguro de vivienda variará según el tipo de vivienda.

Por ejemplo, un condominio debe tener el seguro de construcción pagado como parte de las tarifas del condominio. Los compradores deben revisar y verificar la cobertura de seguro proporcionada y si necesitan agregar cobertura adicional. El seguro del hogar variará según la antigüedad del edificio, las casas con o sin correas para huracanes y que cumplan con los estándares de mitigación del viento.

Pagos de préstamos de amortización = interés + monto de reducción de capital

El pago final de su hipoteca estará determinado por el monto de su hipoteca, la tasa de interés y el plazo de la tasa de interés y la amortización. Sus pagos mensuales son muy sensibles a estas variables y se debe considerar cuidadosamente su decisión con respecto a las decisiones que tome. Incluimos dos ejemplos para ilustrar, ambos con el mismo principio original:

  • Monto del préstamo (principal) = $ 300000
  • Tasa de interés = 5%
  • Duración del término = 25 años
  • Pago mensual = $ 1753.77
  • Total pagado = $ 526131.04
  • Interés total = $ 226131.04
  • Monto del préstamo (principal) = $ 300000
  • Tasa de interés = 6%
  • Duración del término = 25 años
  • Pago mensual = $ 1932.90
  • Total devuelto = $ 579871.26
  • Interés total = $ 279871.26

Un cambio del 1% en la tasa de interés de la hipoteca con un plazo de 25 años agrega casi $ 200 al pago mensual de la hipoteca. Cambiar cualquiera de estos números puede tener un impacto significativo en sus pagos mensuales y afectar su presupuesto en consecuencia.

Costos de cierre

Los costos de cierre se sumarán o, en algunos casos, se restarán de la cantidad que adeudará el día que cierre el trato. Puede decidir cómo pagará estos costos antes del cierre. Por ejemplo, puede apartar los fondos que tiene para ese propósito o compartirlos con el vendedor si este arreglo formaba parte del acuerdo de bienes raíces acordado. Los costos de cierre incluyen lo siguiente:

Costos básicos

  1. Tarifas de inspección : son un costo estándar en la mayoría de las compras de bienes raíces y brindan al comprador información sobre el estado de la casa, las reparaciones importantes que pueden ser necesarias, etc.
  2. Costos de cierre : son tarifas que cobran los prestamistas hipotecarios por verificar informes de crédito, originar préstamos, tarifas de tasación, tarifas de servicio de título, seguro de título y tarifas de registros gubernamentales. Los compradores con calificaciones crediticias excelentes a veces pueden negociar con el prestamista para eliminar algunas de estas tarifas.
  3. Impuestos sobre la propiedad : se prorratearán en función de la fecha de compra de la vivienda y el valor de tasación de la vivienda. Si el propietario anterior ya pagó los impuestos en su totalidad, el comprador deberá pagar su parte.
  4. Fideicomiso para seguros e impuestos de vivienda : a veces, los prestamistas pueden exigirle que pague los impuestos y el seguro de un año completo en el depósito en garantía. El prestamista a través de una empresa de depósito en garantía pagará estas facturas cada mes según se requiera.

Costos futuros

  1. Tarifas de HOA o condominio : generalmente se pagan mensualmente. Revise losdocumentos financieros delas HOA para comprender sus obligaciones. Además, verifique las evaluaciones especiales que puedan estar pendientes.
  2. Costos de mudanza : generalmente no forman parte de los costos de cierre. Sin embargo, es un gasto que debe contabilizarse en su presupuesto. Usar amigos puede ayudar a ahorrar dinero. Presupueste en consecuencia.
  3. Mantenimiento : incluso con informes de inspección y un recorrido, puede haber sorpresas. Tuberías reventadas, moho detrás de las paredes, etc. son solo algunos de los costos de mantenimiento que se pueden encontrar cuando se mude. Presupueste del 1 al 2% de los valores de la vivienda para mantenimiento cada año.

Haga la debida diligencia con su agente inmobiliario

Prepararse para comprar una casa con la ayuda de su agente de bienes raíces asegurará que su búsqueda y posterior oferta y compra sean mucho más sencillas. Hay otro período de debida diligencia después de hacer una oferta. Sin embargo, lo cubriremos más adelante en esta guía. El objetivo en este punto antes de comenzar su búsqueda es tener toda su documentación y aprobaciones listas. Si ve la casa perfecta, los compradores no tendrán que esperar mientras preparan sus documentos. 

Completar formularios de información

Su agente tendrá varios formularios de información que deberá completar. Esto ayuda a su agente con la identificación y también proporciona todos los detalles que serían necesarios al enviar una oferta.

Copia de identificación

Se necesitarán copias de su identificación, incluyendo licencia, seguro social, evidencia de empleo e ingresos para demostrar su capacidad para comprar una casa y se requerirán para la aprobación previa de una hipoteca.

 

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